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標題: 二手房交易貸款流程費用祥解 [打印本頁]

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作者: 中都社區(qū)    時間: 2010-10-3 22:45
標題: 二手房交易貸款流程費用祥解
二手房貸款
. E% U8 A$ f6 \6 U# y" a二手房貸款是指購房人以在住房二級市場上交易的樓宇作抵押，向銀行申請貸款，用于支付購房款，再由購房人分期向銀行還本付息的貸款業(yè)務。
貸款的概述　　貸款是銀行或其他金融機構(gòu)按一定利率和必須歸還等條件出借貨幣資金的一種信用活動形式。廣義的貸款指貸款、貼現(xiàn) 、透支等出貸資金的總稱。銀行通過貸款的方式將所集中的貨幣和貨幣資金投放出去，可以滿足社會擴大再生產(chǎn)對補充資金的需要，促進經(jīng)濟的發(fā)展；同時，銀行也可以由此取得貸款利息收入，增加銀行自身的積累。
) T6 O2 `% D. _; Q: m; T二手房貸款概述　　是指中國各個銀行向個人發(fā)放的、用于購置二手住房的貸款。

　　適用對象

　　18-60周歲，具備完全民事行為能力的自然人；
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　　具有穩(wěn)定的職業(yè)與收入，具備還款能力，信用記錄良好；

3 \6 R; s6 e) S$ q" s: r6 n　　自籌購房款（首付款）不低于房屋購買價格的20%。
: C' _+ @/ @+ @
　　貸款額度

4 H" c  r3 S: j　　貸款金額不高于房產(chǎn)實際交易價格與銀行認可評估價格孰低的一定比例。具體比例由當?shù)劂y行分支機構(gòu)根據(jù)國家住房信貸政策和借款申請人資信狀況綜合確定。

6 R. J% S. D& b/ ~　　貸款期限
) U3 Z$ K" \$ i9 E( `; D
$ p$ T9 @" q7 \0 s7 l　　貸款期限不超過30年，且與借款人年齡之和不超過65年。
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) Y% D  m9 U6 }% e" A# R　　貸款利率

　　貸款利率在中國人民銀行公布的同期同檔次商業(yè)貸款利率基礎上，按比例進行浮動。具體浮動比例由當?shù)劂y行分支機構(gòu)根據(jù)國家住房信貸政策和借款申請人資信狀況綜合確定。
  H& i' I, ]! Q9 m" G
　　還款方式
9 @# B" Q& v  M" s/ E4 {& y4 J
　　◆等額本息

# d) E, {3 ~! U& @5 E- `　　貸款期限內(nèi)每月以相等的金額償還貸款本息。

  w# S* d6 D4 W. K" _8 B/ ^　　◆等額本金

) b6 X; d' q  j: H, c0 b　　貸款期限內(nèi)每月還款的本金保持不變，利息按上個月剩余本金計算。
4 p" e, N/ ^  C$ a
1 K9 F, F. l  ]3 @　　◆階段性等額本息

　　貸款寬限期（最長為3年）內(nèi)按月償還貸款利息，超過寬限期后按等額本息還款法償還貸款本息。

6 V! G3 u! p& v& a, l: R　　◆階段性等額本金

　　貸款寬限期（最長為3年）內(nèi)按月償還貸款利息，超過寬限期后按等額本金還款法償還貸款本息。

　　◆一次性還本付息
! b. e- B% s1 }/ T( ]1 }9 s5 c
　　到期一次性償還貸款本息（僅限于一年期及一年期以內(nèi)的貸款）。
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　　貸款擔保

　　以借款申請人購買的、房齡不超過當?shù)剜]儲銀行規(guī)定年限、且能夠在當?shù)胤抗懿块T辦理抵押登記的住房作為主要擔保；借款申請人要求在抵押登記之前提前發(fā)放貸款的，應由郵儲銀行認可的自然人或法人提供保證擔保。

0 A* e; ?: d1 J% c: M　　辦理渠道
6 i( y8 r* ~! {# @  v7 S
5 u! A' C% F$ r% @$ G　　申請人本人向當?shù)亻_辦個人二手房貸款業(yè)務的銀行分支機構(gòu)提交申請。
& z# k2 C5 e4 ~: @$ b" p
* P& ?  z- w' L7 }9 ?  |! D　　辦理時限

" q9 m2 W* {0 l' T, _) J7 R　　最快2個工作日出具審批意見，貸款發(fā)放時限由當?shù)囟肿》窟^戶、抵押登記的時間長短決定。
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8 |' C1 E( f1 _9 t$ u. t　　辦理流程

2 _2 o" O$ u6 u& Y; a) R$ h　　簽訂房產(chǎn)買賣合同→提交貸款申請→銀行調(diào)查審批→簽訂貸款合同→辦理房產(chǎn)過戶→落實貸款擔保→銀行發(fā)放貸款→借款申請人按月還款
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7 f: F7 i. M/ W& T- M6 z  h! v　　申請資料

　　◆購房人提供：身份證、婚姻狀況證明、戶口本、職業(yè)與收入證明、房屋買賣合同、首付款證明、郵儲個人結(jié)算賬戶（存折）；
+ ?" Q6 @1 m$ H6 e% \3 |+ O8 M
　　◆售房人提供：身份證、婚姻狀況證明、戶口本、房屋產(chǎn)權(quán)證書、配偶及其他共有人同意出售的聲明、郵儲個人結(jié)算賬戶（存折）；

; b& \+ w# ~4 V+ `* X　　◆由其他自然人（或法人）為購房人提供保證擔保的，擔保人應經(jīng)過銀行審核（或準入），并根據(jù)銀行要求提供相關(guān)證明資料；

1 i) G' H2 }' p+ y* p2 ]4 y# K　　◆銀行經(jīng)審核，要求借款申請人補充的其他資料。
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7 B/ L, q  P% x" T. t5 g$ p編輯本段
+ Q4 V$ ?& Z  @相關(guān)規(guī)定　　二手房貸款根據(jù)借款人的人品、職業(yè)、教育程度、還款能力、所購住房（包括抵押住房）變現(xiàn)能力等情況確定。

　　貸款期限：一般在二十年以內(nèi)，且貸款到期日原則上不能超過借款人的65歲的年齡。貸款利率執(zhí)行人民銀行的規(guī)定。如遇法定利率調(diào)整，期限為1年以內(nèi)的，執(zhí)行合同利率，不分段計息；期限為1年以上的，則于次年初執(zhí)行新的利率。

編輯本段
* t5 f9 f9 o* l+ ~* ]: L9 d二手房貸流程一、實地看房　　信貸員、居間機構(gòu)、評估員、買賣雙方。地點：申請按揭貸款的房屋現(xiàn)場。對房屋現(xiàn)場勘察：所售房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰；是否設定其他抵押權(quán)利；是否對外出租；如果是公有房改住房、安居工程、經(jīng)濟適用房等非商品房是否符合上市交易條件；是否被列入拆遷公告或城市改造規(guī)劃范圍；申請的貸款成數(shù)和期限是否符合規(guī)定；賣方提供的資料是否真實、完整、合法、有效；記錄
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二手房

客戶的聯(lián)系電話；收取房產(chǎn)證復印件。工行規(guī)定：93年以后建成的房地產(chǎn)允許申請二手房按揭；所購房屋的房齡一般不超過15年，其中10年至15年的，貸款成數(shù)必須相應降低，抵押率最高為七成；最長期限為30年；住房類為房齡與貸款期限之和最長不超過30年，商用房類貸款期限最長不超過10年；建筑面積在60平方米以下的需提供第二居所證明。對買方的還款能力進行綜合評價，告知客戶需要準備的資料（買賣夫妻雙方的身份證、戶口本、結(jié)婚證及賣方的房產(chǎn)證、土地證、契稅證明。）將兩張空白收入證明交客戶蓋章，簽訂“房產(chǎn)交易確認書”。
5 H: D5 \8 I+ n, Z% d二、產(chǎn)權(quán)驗證　　產(chǎn)權(quán)人及共有權(quán)人（賣方）、居間機構(gòu)。地點：房管局。產(chǎn)權(quán)人及共有權(quán)人（賣方）帶著身份證原件及房產(chǎn)證原件，到房管局交驗身份證原件及房本原件，進行驗證。然后，領取一份房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移審驗查檔證明，并保留發(fā)票；再出示“查檔收費發(fā)票”驗證查檔，并等待查詢結(jié)果；領取加蓋“xxx房產(chǎn)檔案管館”公章的房產(chǎn)證和一份該處房屋最初的“商品房買賣合同”。
9 |9 T: ~. h5 o& r三、簽署合同　　信貸員、居間機構(gòu)、買賣雙方。地點：貸款銀行。認真核對校驗客戶的資料原件，鑒別所有簽字人員的真實性，監(jiān)督客戶簽字，收取房產(chǎn)證原件及訂金（具體數(shù)額由買賣雙方確定），復印資料，提醒雙方在該行辦理帳戶。
四、填寫合同　　整理資料根據(jù)客戶提供的相關(guān)資料，填寫合同。

　　借款人的收入證明不足夠時，需提供共同借款人并開具收入證明。收入證明上的單位名稱與申請表單位名稱必須一致?！吧暾垖徟怼钡默F(xiàn)住址一欄必須填寫本市地址；如有共同借款人時，申請審批表需2人簽字，且需簽相應的一個聲明。在填個人購房合同抵押物清單時，原值是買賣雙方的成交價，折扣率＝抵押值（即貸款額）÷原值或評估值（取低值）。房屋產(chǎn)權(quán)證編號、利率不要填寫。借款合同的補充條款：如果借款人提供的有關(guān)聲明和資料虛假，則視作違約行為，貸款人有權(quán)采取宣布合同提前到期，收回部分或全部貨款本息以及追究其違約責任等措施。如遇貸款利率調(diào)整，逾期貸款罰息利率按調(diào)整后實際執(zhí)行的貸款利率上浮30％執(zhí)行。公司蓋章：在房屋成交確認書、協(xié)議書上蓋公司章及法人章，«個人二手房貸款首付證明»需蓋公司章及見證人簽字。放款后需在«二手房按揭轉(zhuǎn)款確認書»蓋公章。資料填完送預審。
5 A5 ^+ }; z& s+ h0 Y五、繳費義務　　收取費用預審通過后，通知客戶交費。
" ]# a! A5 S9 Q: N9 x3 C% j' Y6 y6 Z六、產(chǎn)權(quán)過戶　　居間機構(gòu)、買賣雙方。地點：房管局。提供資料：買賣雙方身份證、房產(chǎn)證、契稅證明、房管局出具的商品房買賣合同，面積超過200平方米以上的，需提供交易評估報告，復印資料。①、領3份房地產(chǎn)買賣契約，填寫不簽名，契約上面空白處需蓋居間機構(gòu)的公司章（或簽名）。②、領取申報表填寫出一個市場成交價(交房產(chǎn)證原件及身份原件)。③、交印花稅，買賣雙方的身份證原件及復印件，房產(chǎn)證原件及復印件，出具一票據(jù)交費，遞回單（印花稅按成價1‰交）。④、辦理：買賣雙方的身份證原件及復印件，房產(chǎn)證原件及房產(chǎn)證配圖紙2張，當面驗證及簽字按手印，出一個受理憑證即領證通知單，房產(chǎn)證原件收回。⑤、憑證，領契費、交易費、登證費收據(jù)，去交費。⑥、5個工作日后，憑領證通知單、身份證原件及契稅發(fā)票領取新房產(chǎn)證。
* }6 V9 G: G1 O* b* z七、收費蓋章　?、佟⒛玫叫路慨a(chǎn)證，傳真評估公司出正式報告，備抵押用。②、打印好的委托書連同借款合同、抵押合同（填好）送銀行蓋章。
八、資料歸檔　　資料歸檔原則上是：在房管局過戶的，7天左右可以歸檔，都沒有確切的時間；歸檔時需產(chǎn)權(quán)人帶著原件身份證在房管局1樓13號窗口歸檔；歸檔后，方可辦理抵押。
" X/ E+ y9 Z$ j' e九、抵押手續(xù)　　辦理抵押①、抵押合同第十六條其他事項應填上：貸款用于購買二手房，房屋坐落于...（具體位置）。②、借款合同第一條4小項：本合同項下的貸款權(quán)僅限用于：購買...（具體位置）的房產(chǎn)。③、房管局出的檔案袋上面應寫：二手房抵押。④、抵押7天后領他項權(quán)證。
: W; x1 y: M1 G2 g6 C& M十、銀行放款　　銀行放款后，需向銀行提供借款人的契稅證明、房地產(chǎn)買賣契約的復印件，居間機構(gòu)還需在«二手房按揭轉(zhuǎn)款確認書»蓋公章。
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( y. x+ ~' I: t4 n編輯本段
. M/ s- p" ]$ X$ K二手房貸收費標準　　☆ 保險費：【評估值×貸款年限×55‰】說明：根據(jù)需要，可以取消；

　　☆ 公證費：【貸款金額×2‰】說明：根據(jù)需要，可以取消；
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　　☆ 抵押費：【貸款金額×1‰】☆ 抵押印花稅：【貸款金額×0.1‰】

0 R5 b) i  m+ H6 ^) e4 P　　★ 權(quán)證資料費：【150元/宗】注：面積超過150平方米的或有地下室的權(quán)證資料費220元/宗?！?抵押評估費：【評估值×2.5‰】
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& Q5 R9 R6 f. C/ i# e　　★ 貸款服務費：【評估值×0.5％＋500元/宗】說明：最低800＋500元/宗。房產(chǎn)局相關(guān)收費清單(參考)☆ 驗證費： 【50元/宗】

' P% _* W; ?  R+ v, N, T　　☆ 登記費： 【80元/宗】☆ 配圖費： 【20元/宗】
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　　☆ 交易評估費：【評估值×5‰】說明：別墅類、面積200 m²以上的住宅需要繳納；

2 k! M$ Y5 A% ]" G; H1 ?0 g　　☆ 交易手續(xù)費：【面積×6元/m²】說明：二手房交易；房改房費用減半；【市場指導價×1％】說明：非住宅；

　　☆ 交易印花稅：【雙方成交價×1‰】說明：按照契約價格，買賣雙方各繳納50％；

　　☆ 契稅：【市場指導價×2％】說明：住宅類；【市場指導價×4％】說明：住宅類房本時間不足5年、大于144 m²、單位售給單位者的；【交易評估價×4％】說明：非住宅類、住宅類但面積在200 m²以上的；
5 a% O- i+ J- A  w. T3 b
　　☆ 營業(yè)稅：【市場指導價×5.5％】說明：房本時間不足5年的；【（市場指導價－原來購買價）×5.5％】說明：房本時間超（含）5年但大于144的m²。

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1 r0 m! J/ l# V+ E5 v二手房貸資料　　二手房貸所需條件及資料
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# [7 U5 B  n7 p9 C% n+ e0 E/ n　　借款人所需條件
1 u* T" a, k: Y& X& F. l
4 X% m6 I% i/ E8 ^' h& z　　1. 年齡在18-60歲的自然人（港澳臺及外籍亦可）
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6 z! C5 U+ @; u, N, O. L3 }) I# V) V　　2.具有穩(wěn)定職業(yè)、穩(wěn)定收入，按期償付貸款本息的能力

! S* V! M: B$ i+ P0 n% {　　3.借款人的實際年齡加貸款申請期限不應超過70歲
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　　借款人應提供的材料
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　　1. 夫妻雙方身份證、戶口本/外地人需暫住證和戶口本
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　　2.結(jié)婚證/離婚證或法院判決書/單身證明2份

　　3.收入證明（銀行指定格式）
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: S1 r  y- d7 s7 Q" s　　4.所在單位的營業(yè)執(zhí)照副本復印件（加蓋公章）

" U+ z) ?, q0 N- K' X　　5. 資信證明：包括學歷證，其他房產(chǎn)，銀行流水，大額存單等
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　　6.如果借款人為企業(yè)法人的還必須提供經(jīng)年檢的營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證、組織機構(gòu)代碼證、企業(yè)章程、財務報表。
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! B/ J6 [- m! w/ x　　注：從2010年5月10日左右開始外地戶口在京購房貸款還必須提供近一年的繳稅證明或者一年的社保單等能證明在京工作滿一年的材料。
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0 A% e9 [; D. Q) q$ A2 {% e　　房屋賣主應提供材料
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　　1. 夫妻雙方身份證、戶口本、結(jié)婚證
# w& k" d1 W: @3 B2 D
　　2. 房產(chǎn)證
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8 H2 R- y  k: }　　特殊情況

　　外籍人士購房所需資料：

　　臺灣人-------大陸往來通行證（臺胞證）、戶籍藤本（可證明婚姻狀況）、在京購房審批表、抵押公證書（委托辦理后期領房本及抵押登記）
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　　香港人-------香港身份證、結(jié)婚證、抵押公證書（委托辦理后期領房本及抵押登記）

5 A) r# Z( m. u! c; X- R　　韓國人--------護照中文翻譯公證、名字中文翻譯公證、戶口本中文翻譯公證（可證明婚姻狀況）、抵押公證書（委托辦理后期領房本及抵押登記）

　　其他國籍------護照中文翻譯公證、名字中文翻譯公證、結(jié)婚證中文翻譯公證、抵押公證書（委托辦理后期領房本及抵押登記）

: L+ S6 u0 s6 a$ E8 J% P0 r9 w　　賣方為企業(yè)需提供資料：
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　　法人身份證、 營業(yè)執(zhí)照正副本、組織機構(gòu)代碼證、董事會出售決議、公司章程、授權(quán)委托書、受托人身份證、收款賬戶證明（以上資料都需要加蓋公章）、房產(chǎn)證
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[1]

編輯本段
4 A3 _- h2 V! X7 M! C0 f二手房住房公積金貸款二手房住房公積金貸款申請條件　　1. 借款申請人須建立住房公積金賬戶1[2]2個月（含）以上，同時足額正常繳存住房公積金12個月（含）以上（正常繳存包括按月連續(xù)繳存、預繳、補繳住房公積金），且申請貸款時處于繳存狀態(tài)。
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9 J' N0 Y7 m3 x; w, K! i　　2. 對于經(jīng)中心審批同意，處于緩繳狀態(tài)的單位，其職工在滿足建立住房公積金賬戶12個月（含）以上，且足額正常繳存住房公積金12個月（含）以上的條件下，可以申請貸款。
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　　3. 借款申請人可為在職期間繳存住房公積金的離退休職工。

+ j% B0 z$ F2 Q: T　　4. 借款申請人夫妻雙方不得有尚未還清的公積金貸款記錄或是政策性貼息業(yè)務記錄。
3 h/ o) n) c, \, o$ G二手房住房公積金貸款流程　　1. 提供買賣雙方資料，填寫管理中心制式申請表，報評估，交納評估費

' z( Y6 S+ X- K* B: |! v8 ]3 V　　2. 資料提交管理中心審批，進行初審

# X, `7 @' j3 Z& K. t　　3. 初審通過后通知客戶到管理進行中心面簽，管理中心進行復審

7 [* {: S0 X9 E　　4. 審批通過后到公積基金管理中心簽擔保合同，交納擔保費
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7 E+ x# w+ ~% P　　5. 貸款批貸后，通知買賣雙方過戶

$ W4 Q+ ]# f/ y/ a7 z: S. P　　6. 拿到新房本后辦理抵押登記，見抵押登記受理單管理中心放款
二手房住房公積金貸款所需資料　　買方：夫妻雙方身份證、戶口本、結(jié)婚證、學歷證明、職稱證明、公積金對賬單、如外地戶口需提供暫住證

　　賣方：夫妻雙方身份證、戶口本、結(jié)婚證、房本

　　所需費用：評估費、擔保費、貸款服務費

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二手房最新房貸利率　　

年限	年利率(%)	月利率(%)	月還款額(元)	本息總額(元)
6個月	4.86%	到期一次還本付息
1	5.31%
2	5.40%	4.50	440.51	10572.18
3	5.40%	4.50	301.51	10854.29
4	5.76%	4.80	233.75	11220.07
5	5.76%	4.80	192.21	11532.84
6	5.94%	4.95	165.45	11912.10
7	5.94%	4.95	145.80	12247.04
8	5.94%	4.95	131.12	12587.75
9	5.94%	4.95	119.76	12934.19
10	5.94%	4.95	110.72	13286.33
11	5.94%	4.95	103.36	13644.14
12	5.94%	4.95	97.27	14007.57
13	5.94%	4.95	92.16	14376.58
14	5.94%	4.95	87.80	14751.12
15	5.94%	4.95	84.06	15131.14
16	5.94%	4.95	80.82	15516.58
17	5.94%	4.95	77.98	15907.38
18	5.94%	4.95	75.48	16303.49
19	5.94%	4.95	73.27	16704.85
20	5.94%	4.95	71.30	17111.37
21	5.94%	4.95	69.54	17523.01
22	5.94%	4.95	67.95	17939.68
23	5.94%	4.95	66.53	18361.31
24	5.94%	4.95	65.24	18787.83
25	5.94%	4.95	64.06	19219.16
26	5.94%	4.95	63.00	19655.22
27	5.94%	4.95	62.02	20095.93
28	5.94%	4.95	61.13	20541.21
29	5.94%	4.95	60.32	20990.98
30	5.94%	4.95	59.57	21445.14

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3 @! }% |. Y" T* M. n: ?( b( x  s編輯本段
注意事項一、挑選房屋　　1、去平臺指定地點，向房屋查詢員索取查詢申請表格。
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4 B/ Y8 I6 ^: A" a! Q　　2、按照查詢表格要求填寫查詢內(nèi)容并交給房屋信息查詢員。3、從查詢員處取得相應房屋信息

0 J8 S/ G# d: ~$ k　　3、通過對市場上的功放的反復比較判斷房屋的價值;委托信得過的中介公司進行價值評估;銀行提供按揭時會作出價值評估，這個價格可以看成房屋的最低保值價。
' N, @: ^- B% |" E+ e二、實地考察　　1、從房屋信息中選擇中意房源，并和房屋產(chǎn)權(quán)人聯(lián)系實地考察房屋情況。
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　　2、注意核對房屋產(chǎn)權(quán)證，產(chǎn)權(quán)人的身份證，房屋的具體門牌與產(chǎn)權(quán)證上記載的門牌是否一致。
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& ], @6 D2 F! _9 _' e　　3、注意核對房屋信息和實際房屋狀況是否吻合。（平臺因房源信息量過大無法逐套核實房屋內(nèi)部情況，房屋內(nèi)部情況以實地情況為準。）
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  `: K4 Z, [2 e. w+ y# F　　4、確定房屋產(chǎn)權(quán)人夫妻雙方是否對出售此房及對價格是否有疑異！
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# \; u+ g) z  W$ B  M; C　　5、鄰里關(guān)系是影響居住舒適與否的重要因素。在買房前應該要拜訪上下左右的鄰居，了解他們在此的居住情況;與居委會和傳達室的值班人員聊天，了解情況。
三、簽訂合同　　1、簽訂房管局的二手房交易合同。合同樣本如下

$ s; }( Z0 I* V2 h5 C　　2、簽訂合同時要仔細閱讀合同條款，注意將雙方的其他約定填入合同中的附加條款中。
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& J9 d, j% S. r) A% p1 a　　3、合同是一種諾成性法律文書，在簽訂之日起合同生效。合同雙方應嚴格執(zhí)行合同內(nèi)容。在自主交易時應反復斟酌，慎重簽訂二手房交易合同。
+ C  X; f1 [4 B) N四、付款方式　　1、在付款上買賣雙方都有一定風險，因房管局交易過戶時間較長。若交易過戶完成前買方向賣方支付房款，若交易過戶不成則有可能引起經(jīng)濟糾紛，若交易過戶后買方再支付房款又可能使賣方無法接受。則建議雙方在銀行辦理資金托管以防止經(jīng)濟糾紛的發(fā)生。

　　2、辦理二手房按揭的則本身含有資金托管服務。
  p% c. _; j2 n1 E/ K# ^& y五、保險公證　　1、辦理二手房按揭的客戶應去貸款行指定的保險公司辦理保險。
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　　2 、辦理二手房按揭的客戶應去貸款行指定的公證處辦理公證
六、驗收房屋　　1、在買方接收所買房屋時應對房屋的內(nèi)部設施、水、電、燃氣、電話費等進行核對驗收，以防止給日后帶來生活不便和經(jīng)濟糾紛
+ t- D4 o" D3 U0 i% ]0 j8 F, y七、物業(yè)過戶　　1、買方在驗收房屋后應及時和賣方去物業(yè)公司辦理物業(yè)過戶，以防止日后諸多不便。
4 H: n9 F3 t$ R0 F八、產(chǎn)權(quán)過戶　　買賣雙方應去房屋管理局辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，根據(jù)中國民法通則規(guī)定在中國境內(nèi)不動產(chǎn)的物權(quán)轉(zhuǎn)換需經(jīng)主管機關(guān)登記方才生效。

8 B: J5 l$ N( u# _& c　　辦理產(chǎn)權(quán)過戶步驟如下：

$ {( z/ ^- P! _　　第一步：賣方夫妻雙方和買方去市房管局（地址）收件窗口交納相關(guān)資料（下有具體說明），并填寫房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記表及房屋產(chǎn)權(quán)登記表，并取得收件單。

　　第二步：買賣雙方按收件單上的取件日期去房管局取件窗口交納相關(guān)費用（下有具體說明），買方領取房屋產(chǎn)權(quán)證。

0 V# |8 b# l. I$ [, j: w　　第四步：買方持新辦的產(chǎn)權(quán)證及賣方土地證去國土局（地址）辦理新土地證。產(chǎn)權(quán)過戶完畢。

7 q3 ]* V' N/ D" @　　1、交房管局過戶收件資料：賣方：夫妻雙方身份證，結(jié)婚證，戶口本，房屋產(chǎn)權(quán)證，土地證，有共有人的提供共有人夫妻雙方的身份證，戶口本，結(jié)婚證，共有權(quán)證。買方：買方身份證，戶口本，已簽好的二手房交易合同。
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! s; Q9 J$ k* k3 c4 L5 b　　2、相關(guān)費用：賣方：交易手續(xù)費（房屋產(chǎn)權(quán)面積*3元/平方米，轉(zhuǎn)讓房屋房屋產(chǎn)權(quán)證時間不足兩年的交納房屋市場指導價百分之五點五的交易稅，房屋產(chǎn)權(quán)證超過兩年的但交易房屋面積大于144平方的交納（市場指導價---原來購買價）的百分之五點五的營業(yè)稅）買方：契稅：（144平方以下住宅交納房屋市場指導價百分之二的契稅，住宅類房本時間不足兩年，面積大于144平方米，非自然人之間的交易交納房屋市場指導價百分之四的契稅，200平方米以上住宅，非住宅，交易的交納交易評估價的百分之四的契稅。）交易手續(xù)費（房屋產(chǎn)權(quán)面積*3元/平方）。驗證費：50元/筆登記費：80元/筆配圖費：20元/筆.。
九、二手房交易繳納稅費　　1，契稅：（受讓人繳納）　

　　新建商品住房買賣：按房價的3%（個人購買普通住房為1.5%)　

　　非居住新建商品房買賣：按房價的3%　
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　　存量住房買賣：按房價的3%（個人購買普通住房為1.5%)　
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4 J# D* b+ ~  [3 K' z　　非居住存量房屋買賣：按房價的3%　
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4 x5 c2 z9 a* v! v  a* s　　交換：房屋交換差價支付方按差額的3%　
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　　贈與：按房地產(chǎn)評估價格的3%　

/ i* f) x0 ^, s0 r1 @, `　　預購商品房及其轉(zhuǎn)讓：按房價的3%（其中個人預購普通住房按房價的1.5%)預征　
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　　2，印花稅：　

　?。?） 合同印花稅：　新建商品住房買賣、新建非居住商品房買賣：受讓人按房價的0.03%　存量住房買賣、非居住存量房屋買賣：買賣雙方各按房價的0.05%　
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1 |8 j* P; X! z, j# k9 }　?。?）權(quán)利、許可證照印花稅：房屋產(chǎn)權(quán)證每件五元　
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　　3，營業(yè)稅（5.5%）　

　　個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅；個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售的或個人購買不足5年的普通住房對外銷售的，則按其銷售收入減去購買房屋的價款后的余額征收營業(yè)稅?！?
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　　單位銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額?！?
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　　單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動產(chǎn)，以全部收入減去抵債時該項不動產(chǎn)作價后的余額為營業(yè)額?！?
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! A, _& y# ]( E/ M+ J& S　　4，個人所得稅　

* n3 M! C% A) O# z% ]5 G3 L3 u　　個人轉(zhuǎn)讓住房，以其轉(zhuǎn)讓收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額為應納稅所得額，按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”（20%）繳納個人所得稅?！?

3 E8 T8 u* b6 \/ P2 _, }& O　　納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，稅務機關(guān)可對其實行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例（上海、浙江：1%）核定應納個人所得稅額。 如何判斷房產(chǎn)中介是否賺差價

編輯本段
二手房貸款本息的歸還　　貸款利率按人民銀行規(guī)定的個人住房抵押貸款利率執(zhí)行。當國家利率調(diào)整時，其貸款利率標準隨之調(diào)整，實行一年一定( 據(jù)人民銀行現(xiàn)行規(guī)定的個人住房抵押貸款利率標準，按等額法計 算確定的每萬元貸款月供額)。
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　　購房抵押貸款采取按月分期歸還法，借款人必須在繳款專用賬戶內(nèi)保持一定的余額，銀行每月在合同約定還款日從該賬戶上扣劃貸款本息。

, k. D$ g* Q9 o5 W$ ^# I6 T2 q0 z　　借款人可以采用等額法或遞減法每月償還貸款本息
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7 Y9 f$ y. f% v- u9 ]8 y1 x　　1.等額法的計算公式：每月還款金額=(月利率×(1+月利率)供款總期數(shù)/(1+月利率)供款總期數(shù)-1)×貸款本金
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　　2.遞減法的計算公式：每月還款金額=貸款本金/供款總期數(shù)+(本金-累計已償還本金)×月利率[3]
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作者: 東強愛    時間: 2012-12-2 22:57
選個好的 才有保證 這話沒錯
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